Se consolida una corrección generalizada
Los valores de la vivienda en Australia llevan ya siete meses consecutivos de descenso, y los precios de las capitales caen al ritmo más rápido en 40 años, ya que el encarecimiento de las hipotecas disuade a los compradores. Según Cotality, el epicentro de la caída se aleja de Sídney y Melbourne y se traslada a las capitales estatales medianas, con Brisbane y Perth registrando los mayores descensos de octubre. Los valores combinados de las capitales estatales y territoriales bajaron un 1,4% en el mes.[S1][S2][S3][S4][S5][S6]
El director de investigación de Cotality, Tim Lawless, describió la caída como generalizada y señaló que los valores de la vivienda en las capitales acumulan un descenso del 8,1% desde marzo. Dijo que las capitales medianas, que registraron un crecimiento extremo en los últimos seis años, están ahora claramente en corrección, y que casi todos los barrios de Brisbane, Perth y Adelaida han perdido valor en los últimos tres meses.[S1]
Las subidas de tipos y los cambios fiscales lastran la demanda
Cuatro subidas de los tipos de interés este año han presionado al mercado inmobiliario, y se espera ampliamente una quinta cuando el Banco de la Reserva anuncie su decisión el martes. La mayoría de los economistas prevé descensos de dos dígitos en los precios inmobiliarios australianos a medida que suban los tipos, y Morgan Stanley proyecta caídas de hasta el 15% entre el máximo y el mínimo.[S1][S4]
Lawless identificó los tipos de interés altos como la fuerza bajista más importante, mientras que las dificultades de asequibilidad y la retirada de los inversores tras los cambios fiscales del Gobierno también han debilitado la demanda. Afirmó que el ritmo de descenso de cuatro décadas refleja en gran medida la fortaleza previa del mercado. Los precios de la vivienda en Australia empezaron a desvincularse de los salarios a finales de los años ochenta, y un auge en los noventa y principios de los dos mil dejó al país con una vivienda inasequible, agravada por unas condiciones fiscales favorables a los inversores que solo se han revertido recientemente.[S1]
En la última década, los precios se han duplicado o casi duplicado en Adelaida, Brisbane, Perth y Hobart. Han subido más del 50% en Canberra y más del 30% en Sídney y Darwin, mientras que Melbourne ha registrado ganancias de poco más del 20%. La mayoría de los propietarios conserva aún ganancias sustanciales pese a la reciente debilidad; el análisis de Cotality indica que incluso una caída del 20% en los precios de Perth desde su máximo histórico solo devolvería el mercado a los niveles de mediados de 2025.[S1]
Sídney y Melbourne cerca del suelo, según un economista
Peter Esho, economista y consejero delegado de 13x, dijo creer que los grandes mercados de Sídney y Melbourne están cerca de tocar fondo, mientras que las capitales medianas se encuentran en una fase más temprana de la caída. Calificó el descenso como parte de un ciclo inmobiliario normal impulsado por los tipos de interés, que están generando un efecto riqueza negativo y pesando mucho sobre el sentimiento, y señaló que el sector inmobiliario es un activo guiado por el sentimiento.[S1]
Esho dijo que no espera que las caídas de precios se vuelvan sistémicas, y argumentó que para ello los posibles compradores tendrían que tener dificultades para pedir préstamos, como ocurrió en Estados Unidos durante la crisis financiera global, o que el desempleo se disparara. Mientras tanto, las presiones del alquiler se han aliviado ligeramente, con tasas de vacancia nacionales al alza y un crecimiento de las rentas más lento, según Cotality. Los alquileres siguen subiendo más del 50% en seis años, lo que añade unos 245 dólares semanales a la renta mediana y supera con creces el crecimiento salarial. Los analistas atribuyen en parte la mayor tasa de vacancia a los cambios en la dinámica de los hogares, ya que más inquilinos comparten vivienda o se mudan con familiares por razones de asequibilidad, invirtiendo el giro de la era pandémica hacia hogares más pequeños con espacio para una oficina en casa.[S1]
