La tasa de la Fed y el mercado de bonos
El Comité Federal de Mercado Abierto fija un rango objetivo para la tasa de fondos federales, actualmente de 3.50 a 3.75 por ciento, con la tasa efectiva negociándose en 3.63 por ciento dentro de ese rango. Esa es una tasa a un día para préstamos entre bancos. Mientras tanto, el rendimiento del Tesoro a 10 años alcanzó 5.041 por ciento el martes, su nivel más alto desde 2007, en anticipación a una subida de tasas por parte de la Fed. La hipoteca promedio a 30 años de primer nivel llegó a 7.17 por ciento en las hojas de tasas diarias de los prestamistas el lunes, un máximo visto por última vez en enero de 2025. La encuesta semanal de Freddie Mac situó el promedio nacional en 6.76 por ciento para la semana que terminó el 10 de septiembre.[S1]
Las hipotecas a 30 años se mueven con el extremo largo del mercado de bonos. Se fijan a partir de valores respaldados por hipotecas de agencias—paquetes de préstamos hipotecarios vendidos a inversores—cuyos rendimientos la Fed dice que son un factor importante para establecer las tasas hipotecarias, y que conllevan una prima sobre los Treasurys de mayor plazo. La tasa de política de la Fed importa en gran medida por lo que señala sobre la trayectoria futura de las tasas cortas, que son el costo de pedir prestado durante meses en lugar de décadas. Pero el aumento de los costos hipotecarios este año no puede inferirse de dónde se encuentra la tasa de fondos hoy. Basta mirar de nuevo la distancia entre ellas. La tasa a un día está en los tres, la tasa larga—lo que cuesta pedir prestado por una década—está en los cinco, y la hipoteca está en los siete.[S1]
Credibilidad inflacionaria y rendimientos a largo plazo
Los rendimientos a largo plazo—retornos para los inversores—reflejan las expectativas sobre las tasas reales cortas futuras y la inflación, más una prima de plazo que los inversores exigen por el riesgo de mantener deuda de mayor duración. El crecimiento, la oferta fiscal y el apetito por el riesgo pueden mover todos esos componentes. La credibilidad en materia de inflación es una influencia importante, especialmente ahora dado lo que está sucediendo en los mercados petroleros debido al conflicto escalado en Medio Oriente. Un aumento de un cuarto de punto por parte de la Fed de Kevin Warsh que responda a la pregunta de credibilidad podría, por lo tanto, hacer más por el bono a 10 años que mantener la tasa estable.[S1]
Algunos analistas están haciendo precisamente ese argumento. Los operadores sitúan las probabilidades de un aumento cerca del 90 por ciento. Goldman Sachs abandonó su pronóstico de una pausa, y su economista jefe David Mericle argumentó que los precios habían subido lo suficiente como para que el FOMC buscara evitar la reacción que probablemente provocaría una decisión de mantener. El veterano estratega Ed Yardeni fue más directo en una nota: "A move this week would help restore the Fed's inflation-fighting credibility and might ease some of the upward pressure on long-term yields." Este razonamiento invierte la lógica habitual del consumidor. Si una subida ya está descontada en nueve décimas partes, entonces la subida no es el evento. En realidad, la pausa lo es: dejar las tasas donde están es la decisión que corre el riesgo de empujar los rendimientos largos al alza. Los compradores de vivienda necesitan una Fed creíble más que una Fed suave. Cuanto más duden los inversores de que los responsables de las políticas controlen la inflación, más cobrarán por prestar a largo plazo—y las hipotecas se construyen sobre el costo de prestar a largo plazo.[S1]
Patrones históricos y explicaciones alternativas
Hay, por supuesto, otra forma de verlo. El jefe global de investigación macro de Deutsche Bank, Jim Reid, publicó un trabajo el lunes que muestra que los rendimientos a 10 años típicamente han subido una vez que comienza un ciclo de subidas, en un promedio de aproximadamente 1.14 puntos porcentuales durante el año siguiente. La única excepción fue en 2004. El banco espera un "baby cycle" más suave esta vez, y Reid dijo que el aumento podría acercarse a siete décimas de punto porcentual dado lo elevado que ya está el punto de partida. Más suave no significa más bajo. Según la evidencia histórica, el escenario base después de una primera subida es que las tasas largas suban. Las tasas de política más altas también tienden a elevar los costos de endeudamiento en otros lugares, particularmente para el crédito a corto plazo y de tasa variable, sin importar lo que haga el bono a 10 años.[S1]
Y hay otro problema para el argumento de la credibilidad. El rendimiento del bono a 10 años protegido contra la inflación se situó en 2.60 por ciento el viernes frente a un nominal de 4.96 por ciento, lo que implica una compensación por inflación de 2.36 puntos porcentuales. El propio informe de julio de la Fed al Congreso juzgó que las expectativas de inflación a largo plazo están bien ancladas, con medidas de mercado de mayor horizonte consistentes con su objetivo del 2 por ciento. Si eso se mantiene, entonces hay menos trabajo por hacer para reparar la credibilidad de la Fed. Los analistas también han ofrecido otras explicaciones para la reciente venta masiva en el mercado de Treasurys que no incluyen temores inflacionarios, o al menos los convierten en un actor secundario. Entre ellas están el volumen de deuda gubernamental y corporativa que compite por compradores, el endeudamiento vinculado a la construcción de IA, y un desmantelamiento del carry trade del yen, (donde los inversores habían pedido prestado barato en Japón para comprar activos de mayor rendimiento en el extranjero). Si esos son los impulsores, ningún movimiento de un cuarto de punto de la Fed los aborda.[S1]
Lo que significa para los compradores de vivienda
Pase lo que pase el miércoles, nadie debería decirle a un comprador de vivienda que la decisión hará que su hipoteca sea más barata. Pero, entre una subida que ya está descontada y una pausa que no lo está, es la decisión de no subir las tasas la que conlleva el mayor riesgo de empujar los rendimientos largos, y por ende los costos hipotecarios, al alza. Así que la advertencia a los compradores de vivienda es clara: cuidado con lo que deseas.[S1]
